Риски покупки квартиры в строящемся доме — уловки недобросовестных застройщиков и опасные пункты договора долевого участия

Защита дольщиков от недобросовестных застройщиков Взаимоотношения дольщиков и застройщика регулируются договором долевого участия, заключаемым при сделке, и ФЗ № 214, который определяет нормы участия в долевом строительстве.

✅Договор долевого участия

ДДУ – это документ, который дает право требовать квартиру после того, как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию. ДДУ заключается между девелопером и лицом, которое вкладывает средства в строительство. Содержание документа может отличаться у разных застройщиков, но в нем должна присутствовать такая информация:

— сведения о квартире. Отображается строительный адрес будущей новостройки, кадастровый номер земельного участка;
— стоимость квартиры, собственником которой станет дольщик;
— дата, на которую дом должен быть сдан в эксплуатацию;
— этаж, где будет располагаться квартира, ее номер;
— гарантия на квартиру и оборудование, размещенное в ней;
— данные паспорта дольщика;
— реквизиты компании, которая возводит многоквартирный дом;
— права и обязанности сторон.

✅От каких рисков защищен дольщик

Благодаря положениям закона, регулирующего участие в долевом строительстве, некоторые мошеннические схемы и уловки недобросовестных заказчиков уже практически не относят к возможным рискам. Среди нововведений последних лет — внедрение обязательной регистрации ДДУ в Росреестре. Это предупреждает мошеннические схемы, когда недобросовестный заказчик пытается продать одну и ту же квартиру нескольким людям.

Среди изменений последних лет стоит отметить механизм перечисления средств застройщику. Дольщик не переводит средства напрямую девелоперу. После того, как подписывается ДДУ, покупатель переводит деньги на эскроу-счет. Туда же переводят и средства банка, если для приобретения недвижимости дольщик оформляет ипотеку. Девелопер получает деньги после того, как дольщики начнут регистрировать право собственности на первые квартиры в новостройке.

Один из важных механизмов защиты — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его функции с 2022 года выполняет Фонд развития территорий. При заключении ДДУ застройщик вносит 1,2% от суммы каждого договора в фонд. Средства фонда в случае банкротства застройщика могут быть использованы для получения компенсации дольщиками или окончания строительных работ.

✅Подводные камни долевого участия в строительстве
Схема ЖСК

Действующие нормы перечисления денег на эскроу-счет некоторые недобросовестные застройщики могут обходить. В таком случае ДДУ не подписывают, а потенциальному дольщику предлагают использовать другую схему взаимоотношений — жилищно-строительный кооператив. Фактически человек участвует в строительстве в качестве дольщика, но по документам все проводится так, будто собралась группа людей и наняла для строительства подрядную организацию.

В качестве организации, выполняющей работы, выступает застройщик. В этом случае средства сразу переводят застройщику. Как правило, объекты строительства при использовании такой схемы стоят меньше, чем те, которые приобретаются с заключением ДДУ. Но сэкономив при вложении средств дольщик сильно рискует.

В случае замораживания строительства можно потерять и вложенные средства и объект недвижимости. Это связано с тем, что при попытке защитить свои права дольщик не может описаться на закон о долевом строительстве. Также при необходимости нельзя воспользоваться средствами компенсационного фонда.

✅Заключение предварительного ДДУ

Один из рисков связан с формой договора, который заключается между дольщиком и застройщиком. ФЗ, регулирующий взаимоотношения девелопера и лица, вкладывающего средства в строительство, может защитить права будущего владельца недвижимости при подписании ДДУ.

Но застройщик может предложить дольщику оформление не ДДУ, а предварительного ДДУ. В случае его подписания закон не требует перевода средств на эскроу-счет. Но при замораживании строительных работ дольщик также не защищен. Фактически можно обратиться в суд и защитить свои права, но на это может уйти много времени.

✅Изменение условий ДДУ

При оформлении ДДУ девелопер может включать информацию о том, что он имеет право изменить условия договора без дополнительного согласования с застройщиком. В частности, изменения условий могут касаться одностороннего расторжения ДДУ по желанию застройщика. Также это может быть изменение квадратуры квартиры или ее стоимости.

Присутствие подобных пунктов в заключенном договоре даст девелоперу законное право разорвать договор, предоставить дольщику квартиру меньшей площади, чем оговаривалось при заключении договора, установить более высокую цену объекта.
На практике подобные примеры встречаются редко и, при необходимости, внесение изменений в договор может быть оспорено в суде. Но на это также придется потратить время и средства.

✅Дополнительная плата, перечисляемая после приема квартиры

Иногда в ДДУ включают информацию о том, что при отличии площади квартиры от той, которая указана в проекте, возможно проведение перерасчета с дольщиком. На практике случаи, когда размер сданной в эксплуатацию квартиры оказывается больше, происходят нередко. Присутствие такого пункта в договоре означает, что если площадь окажется больше, девелопер может провести перерасчет. В таком случае дольщик перечисляет дополнительные средства — сверх тех, которые уже были переведены при заключении ДДУ.

✅Дополнительное соглашение к ДДУ

Часто к его подписанию прибегают в случае, когда девелопер хочет предупредить ситуацию с переносом даты ввода дома в эксплуатацию и приема квартиры. По закону в случае, если квартира сдается позже, дольщик вправе требовать неустойку – сумму средств за нарушение условий ДДУ. Размер выплаты определяется в зависимости от того, на сколько были сдвинуты сроки сдачи жилья, положений договора и прочих обстоятельств.

Но кроме договора может быть подписано дополнительное соглашение. В нем могут присутствовать пункты, снимающие ответственность с застройщика за перенос сроков сдачи в эксплуатацию. Например, может быть прописан новый срок, что не даст дольшику возможности требовать неустойку. Если дольщик подпишет такое дополнительное соглашение, деньги нельзя будет получить.

✅Согласие на продажу

Квартиру в доме, который еще не достроили, можно продать. Но это не обычная сделка по продаже объекта, которые заключают на рынке вторичной недвижимости или с жильем в новостройках, введенных в эксплуатацию.

Можно уступить только право требовать объект. В договоре могут быть пункты, согласно которым предварительно нужно получить согласие от застройщика и согласовать с ним цену, по которой квартира в строящемся доме будет продана. Такие ситуации могут приводить к тому, что дольщику навязывают услуги юристов, риэлторов. Соответственно, за это приходится перечислять определенную сумму по результатам оказания услуг.

В частности, в договоре может быть указано, что дольщик может продать квартиру, но при условии, что он заключит договор по поиску покупателя и оказанию услуг по уступке права требования. С одной стороны, дольщик платит за оказанные услуги и получает помощь в продаже квартиры. С другой стороны, эти услуги фактически навязываются – продавец может самостоятельно найти покупателя или воспользоваться услугами другого риэлтора, который найдет покупателя на квартиру по более высокой цене.

✅Указание суда, в котором могут разрешаться споры

В договор может быть включено положение, согласно которому при необходимости разрешения споров следует обращаться в определенный суд. Это касается ситуаций, когда застройщик нарушает условия заключенного договора и попытка дольщика урегулировать вопрос с ним в досудебном порядке не дает результатов. Но дольщику не всегда может быть удобно обращаться в определенный суд. Поскольку это ущемляет его права, при необходимости такой пункт договора может быть оспорен.

✅Навязывание дополнительных услуг

Перечень дополнительных услуг, которые предоставляются в соответствии с заключенным договором, может быть внушительным. Например, девелопер может включать пункт о том, что застройщику будут предоставляться услуги по регистрации права собственности после того, как квартира будет принята. Также может быть навязано страхование квартиры, при котором стоимость услуг конкретной страховой компании может быть выше, чем у других.
Одной из навязанных услуг могут быть услуги конкретной управляющей компании. В такой ситуации дольщики могут столкнуться с завышенной стоимостью услуг УК, с высокими ценами на коммунальные услуги.

✅Обещания застройщика

При попытке привлечь как можно больше дольщиков, которые захотят вложить средства в строительство дома, застройщик может давать много рекламных обещаний. Такие обещания можно встретить в объявлениях о продаже квартир, в рекламных буклетах. Представители компании застройщика могут также давать определенные обещания при обсуждении заключаемого договора в ходе беседы с потенциальными дольщиками.

Среди заявлений застройщика могут быть определенный класс дома, красивый вид из окна на город, лес, озеро или любую другую местность, наличие бассейна вблизи с новостройкой, строительство детского сада недалеко от дома. Но все обещания, которые не прописаны в ДДУ, могут так и остаться обещаниями. Если после передачи квартиры окажется, что нет обещанного вида из окна, до ближайшего детского сада нужно ехать 10 минут на машине, дольщик не сможет предъявить девелоперу претензии.

✅Спорный статус земли, на которой возводится дом

Чтобы дольщик смог оформить право собственности на квартиру, необходимо, чтобы земля имела определенный статус. Она должна принадлежать девелоперу или находиться в долгосрочной аренде. Например, если застройщик заключил с собственником земли краткосрочный договор аренды, это может создать определенные проблемы после сдачи дома в эксплуатацию. Право собственности можно будет зарегистрировать, но для решения такого вопроса придется обращаться в суд.

Кроме факта владения или пользования участком также необходимо принимать во внимание и назначение земли. Перед заключением договора нужно проверить статус участка. Земля не должна иметь сельскохозяйственного назначения или находиться в природоохранной зоне. В этом случае может подниматься вопрос о законности возведения дома на конкретном участке.

✅Покупка квартиры не от застройщика

Отдельные риски могут присутствовать в случае приобретения квартиры не непосредственно у застройщика, а у дольщика или юридического лица по уступке права требования. Покупатели заключают такие сделки по ряду причин.

Среди них может быть желание приобрести квартиру в определенном районе или даже — проверять назначение участка застройки и того, кто владеет землей;
— оценивать риски приобретения квартиры по уступке права требования – проверять наличие долгов продавца, учитывать невозможность получения компенсации при покупке квартиры у юридического лица.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2022/07/2..