Цены на квартиры: почему они бывают такими разными 

Существует такое понятие – «среднерыночная цена». И здравый смысл вроде бы подсказывает, что за предлагаемые (к продаже или аренде – это в данном случае несущественно) объекты собственники должны просить приблизительно одинаковые деньги. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает. Недавно на одной популярной доске объявлений мы видели предложения по аренде стандартных однокомнатных квартир: они предлагались как за нормальные на сегодня 30-35 тыс. руб. в месяц, так и за 19 тыс., и даже за… 125 тыс.

Это не ошибка: действительно, 125 тыс. рублей, квартира самая заурядная… Мы решили разобраться, что за всем этим кроется.

Предварительно – сами, далее – агент

Для начала поговорим о средней рыночной цене. Как ее узнать? Профессионалам проще – они ежедневно вращаются в этом мире, в курсе всех реалий. А как быть обычному человеку – тому, который никогда с рынком недвижимости дел не имел, и вдруг пришла необходимость что-то купить-продать или сдать-снять?
Первое, что посоветовали обозревателю «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, – все-таки изучить рекламные объявления. Да, там немало «мусора» — вроде того, что описан в самом начале этой статьи, – однако надо просто уметь распознавать его. Способ прост: ориентироваться на средние по цене объявления, отсекая крайности – как самые дорогие, так и самые дешевые. Например, «клиенту, желающему сдать или снять квартиру, не мешает изучить существующие предложения на рынке, — говорит Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». – Для этого можно обратиться к сайтам агентств, а также базам данных. Таким образом можно получить хотя бы первоначальные сведения о стоимости. При этом нужно понимать, что рекламная и реальная цена — не одно и то же. Многие собственники закладывают в указанную стоимость некий торг».

Большим подспорьем на данном этапе могут оказаться различные автоматические калькуляторы в интернете. Например — электронный сервис «Оценка аренды квартир» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». А также – «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн».

В целом, эти калькуляторы неплохо определяют среднерыночную цену, отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Изучая рынок и щелкая по калькуляторам, вы получите представление о ценах, но для того, чтобы оценить точно, необходимо обратиться к специалисту. Лишь опытный агент способен учесть все нюансы – начиная от таких очевидных, как метраж, количество комнат и расстояние до ближайшего метро, и заканчивая малоуловимыми – состоянием квартиры и подъезда, видом из окна, наличием или отсутствием посторонних шумов и запахов. «Совет можно получить в любом агентстве недвижимости, — напоминает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Клиентов консультируют бесплатно и всегда помогут определиться с ценой на жилье».

10-20%, и клоуны не помогут

Более-менее определившись со средней ценой, попробуем понять, какие отклонения от нее следует считать «нормальными». При всей условности подобной постановки вопроса (любой уважающий себя риелтор тут обязательно прочитает вам целую лекцию на тему о том, что «каждый объект уникален»), ответ дать можно. Будет он таким: цена не должна отличаться на 10%, максимум 20% от средней. Причем в последнем случае должно присутствовать какое-то внятное объяснение, почему за квартиру хотят меньше или больше (чаще, понятно, больше), чем в среднем по рынку. Если говорить о рынке купли-продажи, то в «переводе» на абсолютные цифры это выглядит так. Если мы убедились, что средняя цена на объекты некоторого типа составляет 5 млн руб., то нормальными и адекватными можно считать ценники в диапазоне 4,5 — 5,5 млн. 4 млн или 6 млн — допустимо, но необходимы разъяснения. Если же цена отличается еще больше – просто пропускаем такое объявление.
На рынке аренды существует один аспект, на который обращает внимание Ирина Калинина, управляющий партнер агентства Point Estate: в элитном сегменте разница больше, и тут нет никакого подвоха. «Хорошая трехкомнатная квартира одной и той же площади может стоить в аренду и 100, и 150 тыс. руб. в месяц, — говорит эксперт. – Дело в состоянии объекта, поставленной там мебели. Были в нашей практике и необычные ситуации: например, владельцы сдают квартиру с антиквариатом. Однажды собственница сдавала квартиру с очень дорогой коллекцией фарфоровых клоунов – и это очень способствовало увеличению цены».

От себя автор может добавить, что в массовом сегменте (т.е. там, где заключается 95% всех сделок) подобные мотивы не действуют, и цены на квартиры стремятся к единообразию. Попытка владельца однушки в Бирюлево увеличить цену за счет фарфоровых клоунов приведет лишь к тому, что клоуном станут считать самого владельца. Это в лучшем случае. А в худшем (если фигурки действительно ценные) недвижимость снимут, но через месяц хозяин не обнаружит в квартире ни жильцов, ни клоунов…

Дороже: чаще всего жадность. В разных видах

Попробуем разобрать ситуации, когда цена явно выламывается за пределы разумного. Начнем с положения, когда запросы завышены. Все причины, по большому счету, могут быть объяснены одним: владельцу просто хочется денег. Очень. Ну а детали… Детали действительно могут быть разными.
Самое распространенное – это нежелание признать, что рынок снизился. Людям вообще свойственно «плохо понимать» то, что им невыгодно. И сегодняшние реалии, к сожалению, дают для этого обильную пищу. «В прошлом году мы наблюдали проседание цен, которое затронуло различные сегменты рынка, но в большей степени — «элитку», — рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). – Некоторые собственники освободившихся квартир, раньше сдававшие за 180 тыс. руб. в месяц, не могли понять, почему теперь цена снизилась до 150 тыс.».

Повышенные аппетиты продавцов жилья активно подогревают «соседские истории» — это когда сосед хозяина квартиры Иван Иваныч продал «в точности такую же квартиру» за «сто-пятьсот мульонов». Историю на сей счет (правда, случилась она уже более 10 лет назад) автор может рассказать и из своего опыта. Была у меня знакомая, проживавшая в коммуналке в дореволюционном доме в районе Арбата. В 90-е годы квартиры по соседству разлетались как горячие пирожки – их активно расселяли для нужд «новых русских». И каждый владелец комнаты получал по итогам процедуры по двухкомнатной квартире где-нибудь в Отрадном или Чертаново. Знакомая моя, однако, немного опоздала к этому празднику жизни: старушки, населявшие остальные комнаты ее квартиры, все никак не могли решиться на разъезд. «Созрели» (частично они сами, а частично уже наследники) лишь к 2004-му – и тут выяснилось, что благословенные времена миновали, богатые теперь покупают квартиры в новых домах, специально для них и построенных. А расселенные коммуналки… Не то чтобы они совсем никому не нужны, но это уже далеко не так «айс», как было лет десять назад.

Но собственники комнат в арбатской коммуналке пытались доказать риелторам, что им «положены» отличные квартиры – уж никак не меньше двушки в 54 «квадрата» где-нибудь в районе метро «Аэропорт». Квартиру пытались расселить пять агентств – и все бросали это дело, не выдерживая общения с темпераментными владельцами. Расселить удалось лишь шестому – да и то не благодаря какому-то суперпрофессионализму агентов, а потому, что собственники наконец-то стали понимать, что против лома нет приема. Чуда, как вы понимаете, не произошло: дама получила однокомнатную квартиру. 31 кв. м с кухней 5. Девятиэтажка в пяти остановках от «Медведково».

…Но вернемся к причинам, по которым собственники выставляют цену выше разумного. В аренде таковой часто является непропорционально дорогой ремонт, сделанный в заурядной квартире. Хозяин расстарался и положил наборный паркет, умопомрачительную сантехнику и многоуровневые натяжные потолки с встроенным светом – ему кажется, что такой объект должен сдаваться дороже прочих. Но увы! – рынок (особенно в экономклассе) на все это внимание не обращает. Из базы данных снимающие выбирают то, что доступнее по цене…

Дешевле: тут все опаснее

Теперь о другой крайности – когда недвижимость предлагается по цене ниже рынка. Такой вариант, конечно, гораздо милее сердцу потребителя – но, как выясняется, он заметно опаснее. Если завышенная цена – это просто глупость продавца или арендодателя, то заниженная может говорить о каком-то мошенничестве.
Из более-менее реального:

— квартира с дефектами, особенно юридическими. Их перечень огромен – тут и дети, не включенные в состав собственников при приватизации; и бывшие в истории квартиры сделки с участием граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; и собственники, находящиеся в местах лишения свободы. И еще многое другое. Объединяет эти ситуации одно – есть некоторый человек, имеющий основания оспорить проведенные с квартирой сделки. Если он окажется успешным в суде, новому собственнику придется как минимум давать этому человеку отступное за то, чтобы тот отказался от своих претензий. Как максимум – вернуть ему квартиру.

— на рынке аренды – пересдача. Суть этой технологии простая: есть квартира, стоящая, к примеру, 30 тыс. руб. Ее снимают (именно за эту сумму), а потом арендатор, выдавая себя за собственника, выставляет на сдачу за 25 тыс. Но с условием, что нужно заплатить сразу за полгода вперед, т.е. 150 тыс. единовременно. Получив эти деньги, мошенники исчезают, оставляя найденных ими арендаторов разбираться с настоящим хозяином.

— на рынке новостроек – квартира из числа тех, которые никогда не будут построены. По причине проблем у застройщика.

В отдельную категорию стоит выделить «заманухи» от агентств недвижимости. Тут по цене, которой в природе не существует, выставляют объекты агентства недвижимости. Далее два варианта: либо человека, позвонившего по объявлению, пытаются «уболтать» прямо по телефону. Дескать, интересующая вас квартира была, но ее пять минут назад сняли/купили, но у нас есть другое предложение. Правда, оно «чуточку» дороже. Второй вариант: риелтор не поленится поехать на просмотр, а о том, что цена выше, сообщит снимающему/покупателю прямо на месте – вот, хозяин, нехороший человек, полчаса назад передумал и повысил цену. Расчет строится на то, что человек, потративший время на поездку, согласится на более высокую цену.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Желание купить или снять подешевле по-человечески вполне понятно – надо только осознавать, что это нереально. Рынок наш уже зрелый, людей, совершенно не знающих уровня цен, на нем не осталось. И даже если мегавыгодное предложение вдруг выскочит – его, скорее всего, схватит профессионал. Например, сотрудник агентства недвижимости. Или работник интернет-портала, где объявления публикуются. Рассчитывать, что дилетант, только вышедший на рынок, вдруг поймает выгодное предложение (которое до него видели десятки глаз, но почему-то проглядели), – это верх наивности.