Новое в законодательстве

Компенсация добросовестному приобретателю 
при изъятии у него жилого помещения 

I. Изменения в 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 
Федеральным законом от 02.08.2019 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», серьезно переработаны правила предоставления компенсации при истребовании жилого помещения в порядке ст. 302 ГК РФ у физического лица – добросовестного приобретателя. 
Так, исключено указание на то, что жилье должно быть единственным, но при этом размер компенсации решено не ограничивать суммой в 1 миллион рублей. Она будет рассчитываться судом исходя из реального ущерба (в простом варианте из суммы, которая была потрачена на приобретение жилья) либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения. 
Компенсация полагается, если решение суда о возмещении добросовестному приобретателю убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, исполнено частично или не исполнено в течение 6 месяцев со дня предъявления документа к исполнению. При этом при выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения. 
Также больше не предусмотрена выплата компенсации собственнику единственного жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать из добросовестного приобретения. 
Изменения вступают в силу с 1 января 2020 года. 
Ключевые тезисы: 
1. Компенсация выплачивается только в случае изъятия имущества по правилам ст. 302 ГК РФ (виндикация). 
2. Компенсация выплачивается только физическим лицам. Юридические лица имеют право требовать компенсации убытков только при наличии вины Росреестра. 
3. Физическое лицо в обязательном порядке должно быть признано добросовестным приобретателем. 
4. Должно быть вынесено решение суда о возмещении добросовестному приобретателю убытков. 
5. Взыскание по исполнительному документу произведено только частично, или не производилось вовсе в течение 6-ти месяцев со дня предъявления такого документа к исполнению. 
6. Собственник жилого помещения, которое не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, в новой редакции федерального закона не имеет права на получение компенсации. 
7. Положения о выплате компенсации имеют обратную силу. Добросовестные приобретатели имеют возможность в течение трех лет со дня вступления в силу изменений требовать выплаты компенсации за жилые помещения, ранее изъятые из их владения. 
8. Возможность выплаты компенсации добросовестному приобретателю не зависит от наличия вины Росреестра. 

II. В каких случаях возможно получить компенсацию? 
Важно отметить, что предусмотрена возможность выплаты компенсации только тем физическим лицам, у которых имущество было изъято по правилам ст. 302 ГК РФ. Для того, чтобы понять суть этого ограничения требуется обратиться к таким понятиям как реституция и виндикация. 
Реституцией в гражданском праве является последствие признания недействительности сделки, когда сторона должна вернуть всё полученное по такой сделке другой стороне. Общие правила применения двусторонней реституции закреплены в ч. 2 ст. 167 ГК РФ. 
Пример 1 (одна сделка — реституция) 
При совершении договора купли-продажи квартиры недееспособным лицом (что является недействительной сделкой) квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги — покупателю, т.е. стороны возвращаются в положение, в котором находились до совершения сделки (первоначальное правовое положение). В результате недействительности на основании решения суда право собственности регистрируется обратно за продавцом, а покупателю выдается исполнительный документ о взыскании с продавца денежных средств, полученных в результате продажи. 

Виндикация в гражданском праве представляет собой механизм истребования собственником имущества из чужого незаконного владения. Правила виндикации закреплены ст. 302 ГК РФ в случаях, не связанных с недействительностью сделки. 
Пример 2 (несколько последовательных сделок — виндикация) 
Имущество (квартира) имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, например в результате мошеннических действий, связанных с подделкой документов. В последствии такое имущество в целях «обеления» его истории было несколько раз передано новым владельцам по сделкам купли-продажи. В этом случае по действующему законодательству собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, даже если нынешний владелец (последний в цепочке перепродаж) является добросовестным приобретателем. 

В соответствии с действующей практикой, в Примере 2 защита права возможна только с применением виндикации, но не реституции (прим. однако, в практике есть исключения). То есть, законный собственник не может подать иск о признании всех сделок по цепочке недействительными, а должен непосредственно предъявить иск к незаконному владельцу об изъятии. 
Теперь вернемся к Примеру 1. Конечно, механизм реституции предполагает защиту приобретателя в той мере, в которой сразу после вынесения решения о недействительности начинается исполнительное производство о возврате полученных по сделке денежных средств. Даже в том случае, если продавец добровольно не возвращает денежные средства, а на счетах отсутствует необходимая сумма, то такая сумма может быть получена в результате обращения взыскания на спорную квартиру и продажи её с торгов. Но что будет, если спорная квартира является для продавца и членов его семьи единственным жильем? В соответствии со ст. 446 ГПК РФ на такую квартиру обратить взыскание невозможно, что в свою очередь означает, что возврат денежных средств по недействительной сделке может затянуться на неопределенный срок, а может и вовсе стать невозможным. В связи с этим необходимо иметь ввиду, что поскольку компенсация возможна только в случаях виндикации, то в рассмотренном варианте с применением реституции, компенсация выплачиваться не будет. 
Таким образом, деятельность по выявлению и минимизации рисков при совершении сделок с недвижимостью не утрачивает своей актуальности с введением компенсационного механизма. Ведь над каждой сделкой витает риск признания её недействительной. Кроме того, приобретает особое значение деятельность по обеспечению добросовестности приобретения. Ведь, если приобретатель не будет признан добросовестным, то и права на получении компенсации он не получит. Что значит быть добросовестными приобретателем? 
III. Добросовестность приобретения 

Определение добросовестного приобретателя приведено в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Таковым является лицо, приобретшее имущество у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать. 

То есть, добросовестный приобретатель — это лицо, которое не имеет правовых оснований для владения спорным имуществом (незаконный владелец), но приняло все разумные меры для выяснения правомочий контрагента на отчуждение имущества, однако не знало и не могло знать, что оно приобретает имущество у неуправомоченного лица. 

На основании разъяснений высших судов можно выделить обстоятельства/критерии, сопутствующие добросовестному приобретению имущества. Все перечисленные ниже обстоятельства/критерии объединяет то, что в случае проявления должной осмотрительности лицо, приобретшее имущество, могло установить, что его контрагент не является управомоченным отчуждателем имущества. При этом, знакомясь с правовыми позициями, всегда необходимо учитывать, что такие словосочетания, как «должная осмотрительность», «разумные меры» и т.д., не имеют четких границ. Суд определяет добросовестность приобретателя, исходя из конкретных обстоятельств совершения и условий сделки (объект, цена, место совершения, обстановка совершения, личность контрагента и т.п.). 

В таблице, приложенной к данной статье, представлены обстоятельства/критерии, сопутствующие добросовестному приобретению имущества. В графе «Документы» указаны те документы, которые могут быть эффективными и достаточными для доказывания добросовестности приобретения. В графе «Источник» указаны источники/лица/сервисы, используемые для получения сведений либо для установления фактов, свидетельствующих о добросовестном приобретении имущества.