Падающий рынок жилья в цифрах

Что делать и что не делать на рынке жилья в кризисный период и после его окончания.

Кризис и режим самоизоляции поставили покупателей жилья и ипотечных заемщиков перед непростым выбором. Ситуация меняется едва ли не ежедневно и действует на нервы — непонятно: куда бежать и как быстро? Эксперт Циан раскладывает всё по полочкам.

Как изменился рынок жилья за две недели. Вкратце

–70% — падение спроса на вторичку в период самоизоляции (апрель).

–50% — падение спроса на первичку в период самоизоляции (апрель).

–10-15% — ожидаемое снижение цен к концу 2020 года

6,5% — льготная ставка по ипотеке на новостройки с 1 мая.

Совет Циан. Если уверены в доходе, то берите кредит (сейчас мегавыгодные условия по ипотеке на новостройки). Покупать лучше осенью, когда цены упадут. Всем остальным: договаривайтесь с банками о рефинансировании, с арендодателями — о дисконте.

Вторичный рынок

Что происходит? Нужно ли сейчас покупать/продавать квартиру, как будет меняться стоимость жилья?

+0,7% — рост цены в апреле по сравнению с мартом в городах-миллионниках. За год прирост +4,3% (относительно апреля 2019 г.).

–70% — падение спроса по итогам апреля

–10–15% — снижение цен к концу 2020 г. Продавцы не торопятся снижать цены — за три-пять месяцев они еще не смогут осознать, что придется «двигаться» по бюджету.

Совет Циан покупателям. Сейчас есть шанс найти хорошее жилье с дисконтом. Из-за снижения спроса продавцы пересматривают стоимость. А сделку можно оформить и после завершения карантина.

Часть продавцов стремятся продать жилье до официального запуска льготной ипотеки на первичном рынке, пока спрос не сместился в сегмент новостроек. Ищите продавца с готовым пакетом документов. Из-за карантина многие госорганы не выдают никаких справок.

Совет Циан продавцам. Спрос упал, будьте готовы к существенному дисконту. Сделка может затянуться как минимум на полгода, пока будет действовать льготная ипотека на новостройки.

Режим общей самоизоляции внес значительные коррективы в уклад жизни россиян, усложнив покупку собственного жилья. Ограничения на передвижение не позволяют потенциальным покупателям и продавцам посещать квартиры, да и в целом совершать сделки с нуля из-за проблем во взаимодействии с органами исполнительной власти.

Росреестр в большинстве регионов продолжает регистрировать сделки. Но для заключения договора требуется и ряд других документов: выписка из домовой книги, согласие родственников или органов опеки, а если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий — то связанных с ними документов. Их выдают банки, МФЦ, нотариальные конторы, которые приостановили большую часть операций. Поэтому на вторичном рынке недвижимости будет проще купить объект, по которому подготовлен весь пакет документов.

Впрочем, даже если нереально приехать на просмотр — сейчас лучшее время для мониторинга рынка. Из-за снижения спроса продавцы пересматривают стоимость, особенно если деньги им нужны срочно. Поэтому есть шанс найти жилье с хорошим дисконтом и, обсудив все условия, оформить сделку после завершения карантина.

Еще одна потенциальная причина для снижения цен продавцами вторичных квартир — программа субсидирования ипотечной ставки под 6,5% годовых, которая действует только на новостройки. То есть в ближайшее время часть клиентов переориентируется на покупку жилья от застройщиков.

Пока программа только внедряется на рынок — вполне вероятно, что собственники вторичных квартир попробуют сыграть на опережение и предложат выгодные условия, способные замотивировать покупателя на покупку. Иначе продажа затянется как минимум до осени — пока не будет завершена программа господдержки.

Пока спрос на рынке — чуть ниже прошлогоднего уровня. По итогам I квартала 2020 года в Москве на вторичном рынке зарегистрировано 34,1 тыс. договоров купли-продажи: –3% за год (относительно I квартала 2019-го).

Новостройки 

Покупать или подождать? На сколько снизятся цены?

6,5% — льготная ставки по ипотеке на квартиры в новостройках.

0% — ставка по ипотеке от некоторых застройщиков на какой-то период в течение строительства дома.

–50% — ожидаемое падение по заключенным ДДК по итогам апреля.

–10% — ожидаемое снижение цен к осени 2020 года, преимущественно за счет скидок и акций. Более значительного падения (на 20%, как прогнозировалось ранее) не будет: льготная ипотека поддержит рынок.

Совет Циан покупателям. Сегодня дисконт от застройщиков в среднем 6% (в Московском регионе). Но в среднесрочной перспективе цены снизятся больше — до 10% и квартиры станут еще доступнее.

На первичном рынке застройщики перешли на удаленную работу — чтобы простимулировать спрос, они предлагают клиентам дополнительные скидки. Сегодня по новостройкам Московского региона дисконт от застройщиков в среднем равен 6,1%, хотя еще недавно они почти исключили скидки и акции из инструментов продаж. Поэтому, если вы давно планировали покупку квартиры, теперь самое время — на самоизоляции удастся сэкономить несколько десятков или даже сотен тысяч рублей.

НО В СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ ЦЕНЫ СНИЗЯТСЯ ЕЩЕ СУЩЕСТВЕННЕЕ. ПАДЕНИЕ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ, СНИЖЕНИЕ ВВП, РОСТ БЕЗРАБОТИЦЫ — ВСЕ ЭТО ВЕДЕТ К ПАДЕНИЮ СПРОСА И ОДНОВРЕМЕННО ВЫНУЖДАЕТ ЗАСТРОЙЩИКОВ УМЕНЬШАТЬ ЦЕНЫ.

На первичном рынке Москвы по итогам I квартала 2020 года с физлицами подписано порядка 17,6 тыс. ДДУ (–11% за год).

Тем не менее многие застройщики уже представили интересные предложения. Например, один из крупнейших застройщиков региона анонсировал в своих проектах ипотеку под 0,1% годовых в первый год кредита. В ближайшее время и другие застройщики анонсируют свои маркетинговые программы, которые позволят сэкономить не только в моменте (как с помощью скидки), но и в более долгосрочном периоде. Поэтому такие ситуации с падением спроса, когда конкуренция заставляет девелоперов бороться за покупателя, — выгодный шанс для покупки.

Ипотека

Я собираюсь брать ипотеку. Когда ее лучше оформить: сейчас или потом? Что будет со ставками?

8,69% — абсолютный минимум ставок за всю историю РФ. Для сравнения: год назад ипотеку брали в среднем под 10,15%.

6,5% — льготная ставки по ипотеке на квартиры в новостройках.

+1–1,5% — рост ставок в марте после резкого падения курса рубля.

Совет Циан потенциальному заемщику. Если вы уверены в своем доходе для обслуживания кредита, берите кредит на нынешних условиях.

Запаситесь финансовой «подушкой безопасности» в размере трех-шести платежей по ипотеке. Возьмите кредит на бо́льший срок, но с меньшим ежемесячным взносом. Никто не запрещает погашать заем досрочно даже с первого дня, зато в случае непредвиденных обстоятельств нагрузка на семейный бюджет окажется минимальной.

В марте 2020 года после резкого падения курса рубля отдельные банки решили подстраховаться и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%. При этом ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть теоретически кредит не должен дорожать.

Повышая ставку, банки пытаются компенсировать дополнительные риски. Согласно опросам, половина россиян в той или иной степени столкнулась с падением доходов из-за ситуации в коронавирусом. Поэтому банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков. Если доля просроченной задолженности будет расти, рост ставок — наиболее вероятный сценарий развития.

Впрочем, крупнейшие банки — лидеры по объемам кредитования сохраняют ставки. Поэтому если вы уверены в своем доходе для обслуживания кредита и если речь идет о вторичном рынке, я советовала бы взять ипотеку на нынешних условиях.

Согласно официальным данным, на 1 марта средняя ставка по выданным ипотечным кредитам по РФ составила 8,69% — это абсолютный минимум за всю историю. Для сравнения: год назад ипотеку брали в среднем под 10,15%. С учетом сложившейся непростой экономической ситуации логично зафиксировать за собой ставку и при ее дальнейшем снижении воспользоваться рефинансированием.

Важно оценить собственные финансовые возможности — сформируйте финансовую «подушку безопасности» в размере трех-шести платежей по ипотеке. Возьмите кредит на бо́льший срок, но с меньшим ежемесячным взносом. Никто не запрещает погашать заем досрочно даже с первого дня, зато в случае непредвиденных обстоятельств нагрузка на семейный бюджет окажется минимальной.

На первичном рынке иная ситуация. Если вы планируете покупку студии или однокомнатной квартиры, стоит дождаться субсидии, взяв кредит всего под 6,5%. Пять лет назад ставка субсидировалась под 12% годовых. До сих пор ипотека ниже 7% была доступна многодетным семьям по семейной ипотеке.

Что делать, если у меня ипотека: брать ли каникулы, что будет с процентными ставками, выгодно ли рефинансирование?

Кредитные каникулы предоставляются заемщику единственный раз по кредиту за все время его выплат. Поэтому советую обращаться за такой услугой только в случае крайней необходимости. Иначе в дальнейшем при нехватке средств вы рискуете потерять квартиру, которая находится в залоге у банка.

Кредитные каникулы — вариант для тех клиентов, кто не просто потерял часть дохода, а лишился его в принципе и не может выплачивать кредит. Факт выхода на кредитные каникулы будет отражен в кредитной истории заемщика, что в дальнейшем скажется на шансах получения займа.

Не следует забывать и о максимальном размере кредита: в Москве получить ипотечные каникулы вправе заемщики, взявшие у банка не более 4,5 млн рублей. В регионах — не более 1,5 млн рублей.

БОЛЕЕ ПРОСТОЙ И РАСПРОСТРАНЕННЫЙ СПОСОБ СНИЖЕНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ — РЕФИНАНСИРОВАНИЕ. ДЛЯ ЭТОГО НЕОБЯЗАТЕЛЬНО ИСКАТЬ ДРУГОЙ БАНК: ПРОВЕСТИ ЕГО УДАСТСЯ В ТОМ ЖЕ БАНКЕ, ПРОСТО УВЕЛИЧИВ СРОК ВЫПЛАТ НА НЕСКОЛЬКО ЛЕТ.

А если ипотека была взята год назад и ранее (по ставке от 10% годовых), теперь можно снизить процент до 9% и даже больше. Поэтому рефинансирование актуально не только для заемщиков, попавших в непростую финансовую ситуацию, но и в целом любому ипотечнику.

Аренда

Я арендую жилье: насколько в среднем изменилась стоимость аренды, какую скидку можно просить и как это лучше сделать?

–7% — процент снижения арендных ставок в апреле по сравнению с показателями в марте.

54,2 тыс. рублей в месяц — за столько в среднем можно снять в апреле квартиру в Москве (в марте цена была 58,2 тыс. рублей в месяц).

–10–15% — снижение ставок в мае-июне, после завершения режима самоизоляции.

10–25% — такой дисконт дают арендодатели своим текущим арендаторам. Найти нового нанимателя в «карантин» – практически нереальная задача, проще удержать с помощью скидки текущего арендатора.

Совет Циан: смело торгуйтесь с арендодателем. Можно сменить район на  более престижный фактически без доплаты.

Значительной корректировки арендных ставок еще не произошло. Стоимость аренды скорее всего снизится к лету, но пока даже при отсутствии стабильных доходов арендаторы живут в арендованном жилье за счет депозита.

Но уже в мае-июне при отсутствии доходов им придется искать более доступные варианты, что приведет к освобождению площадей и снижению средней ставки аренды в городе. Поэтому арендаторы, не потерявшие доход, смогут сменить район на более престижный фактически без доплаты.

Вести переговоры с арендодателем на тему снижения ставки разумно при наличии альтернативных — более дешевых вариантов, которые станут инструментом торга. Но не стоит гнаться за дешевизной: собственники недорогих объектов больше других заинтересованы в смене арендаторов при росте ставок. Детально прописывайте пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды, — теперь это актуально как никогда.

ЕЩЕ ОДИН ЛАЙФХАК — ЗАПЛАТИТЕ ЗА АРЕНДУ НА НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ ВПЕРЕД: ТАК ВЫ НЕ ТОЛЬКО ЗАФИКСИРУЕТЕ ЦЕНУ АРЕНДЫ, НО И ДОКАЖЕТЕ СВОЮ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ.

Наконец, если вы не в силах продолжать платить аренду, не надо паниковать и сразу паковать чемоданы. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой вероятностью арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это будет выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который затянется на неопределенный срок из-за действующего режима самоизоляции.

Еще один вариант — договоритесь о подселении еще одного человека в квартиру. В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться временно к такой схеме? Это позволит снизить ставку аренды в два-три раза на человека.

Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан   20 апреля 2020