Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра

Специалисты столичного управления Росреестра выявили наиболее популярные вопросы, связанные с имущественными правами несовершеннолетних. Редакция «РБК-Недвижимости» публикует топ-8 ответов специалистов ведомства на самые распространенные вопросы о правах детей в сделках с недвижимостью.

✅1. Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Продажа квартиры или дома, оформленных на ребенка, имеет свои нюансы. Например, чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Разрешение или отказ (может быть оспорен в суде) должны быть выданы представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней от даты запроса.
Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.

✅2. Считается, что продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, очень сложно. Что нужно сделать?
Продажа квартиры или дома, которые были куплены с использованием маткапитала, имеют ряд особенностей. В такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, указанным в сертификате на маткапитал, напоминают в ведомстве.

Это требование касается только той части жилья, которая была оплачена маткапиталом. Если доли не определены, в дальнейшем могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Для новых добросовестных покупателей такого жилья существуют риски оспаривания сделки в суде.
Непосредственно при продаже такой недвижимости нужно, во-первых, получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Во-вторых, необходимо нотариальное удостоверение сделки.

✅3. Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником Разница, безусловно, есть. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

✅4. Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Орган опеки может выдать два согласия:
— предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;
— окончательное — когда квартира для покупки найдена.

✅5. Как узнать, выступает ли ребенок участником сделки?
Для этого необходимо получить выписки из:
— Единого государственного реестра недвижимости;
— домовой книги.
В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нем люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Важно: если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жилье, в которое можно выписать ребенка. Желательно недвижимости? сделать этого до сделки. Если по каким-то причинам невозможно выписать несовершеннолетнего заблаговременно, можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписать в течение определенного срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.

✅6. С какого возраста от ребенка может потребоваться письменное согласие на действия с недвижимостью?
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Однако опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение:
— сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного;
— сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
— сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
— любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

✅7. Существуют ли какие-либо особенности при вступлении
несовершеннолетних в наследство?
От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Чтобы принять наследство, несовершеннолетним предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.

✅8. Может ли ребенок передать квартиру или дом обратно родителям или другим лицам?
Отчуждение имущества несовершеннолетнего, как было описано выше, проходит с разрешения органов опеки и попечительства и соблюдением нотариальной формы. При этом запрещено раздел его имущества или выдел из него долей;
— любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/629e0d989a7947b329448ec9